Доля ипотечного долга в стоимости жилья

Какую задачу решает расчёт

Посчитайте отношение оставшегося ипотечного долга к текущей оценке жилья и денежную величину собственного капитала в объекте.

Для расчёта нужны: остаток ипотечного долга; текущая оценка жилья. Денежные значения должны относиться к одной валюте и одному сценарию; исключение — явно подписанные поля валютного обмена.

Формула и смысл результата

Доля долга LTV = долг / оценка × 100. Собственный капитал = оценка − долг.

LTV может быть больше 100%, а собственный капитал — отрицательным. Это показывает, что долг превышает введённую оценку.

Доля долга измеряет отношение одного обязательства к одной оценке объекта. Собственный капитал — денежная разность этих величин — не обязательно равен первоначальному взносу: он меняется и при погашении долга, и при изменении цены жилья. Если оценка упала ниже долга, LTV превышает сто процентов и капитал становится отрицательным. Используйте актуальную сопоставимую оценку, но помните, что арифметический показатель не подтверждает цену быстрой продажи и не учитывает её расходы.

Проверочный пример и подготовка данных

Долг 4 млн ₽ и оценка 5 млн ₽: LTV 80%, собственный капитал 1 млн ₽.

В расчётах жилья разделяйте цену объекта, собственные деньги и ипотечный долг. Первоначальный взнос переводит часть собственных средств в объект, но не является процентами банку. Регулярный ипотечный платёж включает возврат долга и плату за кредит; коммунальные платежи, ремонт и расходы оформления относятся к другим статьям бюджета. Для уже купленного жилья текущая оценка может отличаться от первоначальной цены. Поэтому собственный капитал и сумма, доступная после продажи, тоже различаются: при продаже появляются расходы, а долг нужно закрыть. Сравнивая варианты, используйте один горизонт и одинаковый состав расходов. Иначе более низкий текущий платёж может скрывать более длительное обязательство или более высокие разовые затраты. Введённые темпы изменения цен, ставки и суммы следует рассматривать как параметры сценария, а не обещание рынка или банка.

Условия применения

Оценка должна быть больше нуля. Расходы продажи и другие залоги не вычитаются; результат не определяет условия одобрения банка.

Калькулятор использует только введённые значения. Он не проверяет договор, не устанавливает действующую ставку и не подтверждает доступность финансового продукта.